Die stille Umwandlung der Surselva

Die Surselva, eingebettet in das Bündner Bergland, steht exemplarisch für einen tiefgreifenden Wandel ländlicher Alpenräume. Wo früher ganzjährig bewohnte Dörfer und funktionale Zentren das Tal prägten, bestimmen heute Ferienwohnungen, externe Kapitalströme und saisonale Nachfrage das Bild. Was nach touristischem Erfolg klingt, ist zugleich ein strukturelles Phänomen mit weitreichenden Konsequenzen für Wohnraum, Gesellschaft und regionale Zukunftsfähigkeit.

In einzelnen Gemeinden liegt der Anteil von Zweitwohnungen weit über dem gesetzlich zulässigen Grenzwert von 20 Prozent — in einigen sogar bei über 50 Prozent. Diese statistischen Blicke auf den Wohnungsbestand zeigen nicht nur eine ästhetische Landschaftsveränderung, sondern eine Reorganisation sozialen Raums und lokalen Lebens. Der folgende Artikel hinterfragt sachlich, aber pointiert: Wer profitiert von dieser Entwicklung — und auf wessen Kosten geschieht sie?

Gesetzlicher Rahmen: Lex Weber und seine Grenzen

Das Zweitwohnungsgesetz sollte die Expansion von Ferienwohnungen eindämmen – und bedeutete weitreichende Eingriffe in kommunale Bauentscheidungen. Formal durften Gemeinden mit über 20 % Zweitwohnungen keine weiteren solchen nutzen bewilligen. Doch das Gesetz greift nicht automatisch. Viele Zweitwohnungen bestehen bereits aus Altbestand oder wurden vor Inkrafttreten des Gesetzes erstellt. Ausnahmen und Umnutzungen erschweren die Umsetzung zusätzlich.

Zudem zeigt sich, dass die Regel allein nicht ausreicht, den Marktmechanismus zu steuern: Solange Nachfrage und Kapital bereitstehen, werden bestehende Wohnungen gehalten oder aufgewertet, selbst ohne Neubau. Der rechtliche Rahmen setzt eine Grenze, aber er steuert nicht automatisch Nachfrage, Preise oder Nutzungsmuster.

Marktmechanik: Warum Preise und Nachfrage entkoppelt sind

Die statistischen Anteile manifestieren ökonomische Realitäten. Der Immobilienmarkt in der Surselva hat sich in den letzten zwei Jahrzehnten dramatisch verändert. Messbar wird dies an den Preisen:

• Der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Wohnungen in der Surselva beträgt etwa CHF 9 275.

• Häuser erreichen Medianwerte von über CHF 7 117 pro Quadratmeter.

• In den letzten 12 Monaten allein stiegen Wohnungspreise um über +9 %.
  *Quelle: Regionale Immobilienpreisportale. * (Stand Januar 2026)
  
  

Diese Werte sind nicht lokal begründet, sondern reflektieren eine externe Nachfrage, die nicht primär an regionalen Einkommen orientiert ist. Vielmehr beeinflussen externe Kaufkraft, Investitionskapital und touristische Attraktivität die Preisbildung. Für Einheimische bedeutet das: Der Schritt von Mieten oder Kauf wird nicht mehr am lokalen Durchschnittseinkommen ausgerichtet, sondern an externen, tertiären Preisreferenzen.

Nutzungslücke: Kalte Betten und saisonale Leere

Ein entscheidender Effekt hoher Zweitwohnungsanteile ist die „Nutzungslücke“: Wie häufig werden diese Wohnungen tatsächlich bewohnt? Durchschnittliche Werte belegen:

• Viele Zweitwohnungen werden 30–60 Tage pro Jahr genutzt – oft nur in Spitzenzeiten von Winter und Sommer.
  *Quelle: Regionale Nutzungserhebung. *
  
  

Das bedeutet: Ein erheblicher Anteil des Wohnraumangebots steht über 80 % des Jahres leer. Diese „kalten Betten“ haben weitreichende Konsequenzen:

Infrastruktur unverändert hoch: Wasser, Strom, Strassen und Abwasser müssen für den saisonalen Peak vorgehalten werden – obwohl sie oft monatelang kaum genutzt werden.
Soziale Kohärenz leidet: Vereine, Schulen und lokale Institutionen erleben starke Schwankungen in Nutzerzahlen, was langfristige Planbarkeit erschwert.

Die „kalte Betten“-Dynamik ist kein theoretisches Problem – sie beeinflusst die Realität des Wohnens, des Planens und der sozialen Integration der Einheimischen.

Demografie und Gesellschaft: Zwei Geschwindigkeiten der Region

Die Surselva ist generationsübergreifend betroffen, aber in unterschiedlicher Weise. In Gemeinden mit sehr hohen Zweitwohnungsanteilen schrumpft oft die ganzjährige Bevölkerung, während in etablierten Regionalzentren wie Ilanz/Glion weiterhin Zuzug zu verzeichnen ist — wenn auch unter Preisdruck.

So zeigt sich ein paradoxes Bild:
Strukturelle Prosperität und saisonale Beliebtheit treffen auf demografische Verknappung und fragmentierte Alltagsrealitäten.

Die sozialen Folgen reichen:

• Arbeitskräfte verlieren Wohnoptionen vor Ort.

• Junge Familien sehen sich vom Markt ausgeschlossen.

• Schul- und Gesundheitsinfrastruktur geraten unter Druck, weil sie saisonale Schwankungen ausgleichen müssen.
  
  

Planungszonen: Steuerung oder befristeter Baustopp?

Als instrumentelles Gegenmittel zu marktgetriebenen Entwicklungen haben Gemeinden wie Ilanz/Glion Planungszonen verhängt. Eine Planungszone bedeutet:

• Temporärer Baustopp oder Einschränkung von Bewilligungen.

• Neubauten, die der zukünftigen räumlichen Planung widersprechen, werden sistiert.

• Ziel ist es, Zeit zu gewinnen, um strategische Leitbilder und Nutzungsordnungen zu entwickeln.
  
  

In Ilanz/Glion wurde die Planungszone mehrfach verlängert – zuletzt bis 2028. Diese politische Entscheidung ist ein Versuch, eine regionale Balance zwischen Bedarf und Marktmechanik zu finden.

Doch solche Zonen wirken zweischneidig:

• Sie schaffen Rechtsunsicherheit für Bauherrschaften, die in der Warteschleife stehen.

• Sie können kurzfristig Neubauten blockieren, auch für dringend benötigte Erstwohnungen.

• Zugleich eröffnen sie planerische Freiräume, die ohne Druck der freien Marktdynamik kaum genutzt würden.
  
  

Planungszonen sind keine einfache politische Antwort, sondern Ausdruck eines institutionellen Lernprozesses, wie Gemeinden auf systemische Marktveränderungen reagieren.

Einsprüche als Steuerungsinstrument: Wenn private Bauinteressen den Bauprozess beeinflussen

Ein weiterer, oft unterschätzter Mechanismus sind systematische Einsprachen gegen Bauprojekte – und zwar nicht nur gegen touristische, sondern auch gegen Projekte im Bereich des lokalen Wohnbaus.

Das Schweizer Bau- und Planungsrecht erlaubt es grundsätzlich jeder Person, die ein „legitimes Interesse“ geltend macht, Einsprache zu erheben. Diese Rechtsöffnung ist demokratisch legitim. In der Praxis bedeutet sie jedoch, dass Projekte, die dem lokalen Bedarf dienen sollen, insbesondere dann ins Stocken geraten, wenn Zweitwohnungsbesitzer oder benachbarte externe Eigentümer Einsprüche einreichen.

Fallbeispiel Ftan/Scuol (Unterengadin)

In Ftan war ein Projekt einer Wohnbaugenossenschaft geplant, das genau auf die Bedürfnisse von Einheimischen zugeschnitten war: genossenschaftlicher Wohnraum für Familien und Arbeiter, die dauerhaft in der Region leben wollen. Trotz vollständiger Einhaltung aller gesetzlichen Vorgaben wurde das Projekt durch eine Reihe von Einsprachen verzögert, die formell von Nicht‑Einheimischen bzw. Bewohnern von Zweitwohnungen stammten. Diese Einsprüche führten dazu, dass:

• Das Projekt mehrfach revisioniert wurde.

• Entscheidprozesse sich über Monate hinzogen.

• Die Realisierung erheblich verzögert wurde.
  *Quelle: Medienbericht zu Ftan. *
  
  

Mechanik der Verzögerung

Beobachtungen aus der Praxis zeigen:

1. Jede Einsprache erfordert eine behördliche Prüfung.

2. Selbst unbegründete Beschwerden müssen rechtlich abgearbeitet werden.

3. Verzögerungen sind häufig, selbst wenn die Einsprache formal wenig Aussicht auf Erfolg hat.

4. Diese Verzögerungen vergrößern Planungskosten, erschweren Finanzierungszusagen und hemmen den Baufortschritt.
   *Quelle: Baupraxisberichte. *
   
   

Vor diesem Hintergrund wird auf kantonaler und nationaler Ebene diskutiert, ob das Einsprache‑Recht restriktiver ausgestaltet oder missbräuchliche Einsprüche stärker sanktioniert werden sollten. Der Grund ist schlicht: Die derzeitige Praxis kann dazu führen, dass Wohneigentum für lokale Bedürfnisse systematisch ausgebremst wird, selbst wenn es gesetzeskonform und erwünscht ist.
*Quelle: Politische Debatte Medienberichte. *

Nachhaltige Entwicklung jenseits von Labels

Diskussionen über nachhaltigen Tourismus in der Surselva konzentrieren sich oft auf energetische Sanierung, Landschaftsschutz oder sanfte Attraktionen. Diese Dimensionen sind wichtig. Doch eine vollständige nachhaltige Perspektive muss darüber hinausgehen:

• Soziale Nachhaltigkeit: bezahlbarer Wohnraum für Bewohner, tragfähige soziale Netzwerke.

• Ökonomische Nachhaltigkeit: Diversifizierte Wirtschaft statt starker Abhängigkeit von saisonalen Tourismusströmen.

• Räumliche Nachhaltigkeit: Ganzjährige Wohn- und Lebensstrukturen, die langfristig funktionieren.
  
  

Marktmechaniken alleine erfüllen diese Kriterien nicht. Ohne gezielte Steuerung entstehen inkohärente Räume, in denen Kapitalflüsse stärker wirken als lokale Bedürfnisse.

Schluss: Eine stille, aber tiefgreifende Transformation

Die Surselva steht nicht vor einem singulären Problem des Tourismus, sondern vor einer systemischen Umstrukturierung ihrer räumlichen und sozialen Grundmuster. Zweitwohnungen sind nicht per se negativ – sie schaffen Wertschöpfung, Arbeitsplätze und Investitionsanreize. Aber sie fungieren heute als Katalysator einer spezifischen Marktlogik, die nicht automatisch mit der Lebenswirklichkeit der lokalen Bevölkerung übereinstimmt.

Die entscheidende Frage lautet nicht nur: Wie viele Zweitwohnungen sind angemessen?
Sondern: Wie lässt sich ein Gleichgewicht zwischen externen Interessen, regionaler Wirtschaftskraft und dem Recht auf Wohnraum für jene herstellen, die ganzjährig in der Region leben, arbeiten und investieren wollen?

Das Dilemma der Surselva ist nicht einzigartig, aber es ist exemplarisch für viele alpine Räume: Wenn Kapital und Marktmechanik stärker wirken als soziale Kohärenz, entsteht eine Landschaft, die zwar attraktiv ist — aber nicht unbedingt nachhaltig im klassischen Sinne der Bewahrung von Gemeinschaften, lokaler Identität und langfristiger Bevölkerungsstabilität.

Quellenangaben

1. Zweitwohnungsquoten in Graubünden, Abstimmungsstatistik und kommunale Daten – Baublatt: https://www.baublatt.ch/kommunal/in-sieben-gemeinden-liegt-der-anteil-zweitwohnungen-neu-ueber-20-37326

2. Regionale Immobilienpreise – Quadratmeterpreise in der Surselva – neho.ch: https://neho.ch/de/quadratmeterpreis-region-surselva

3. Nutzungslücke und Wohnungsnutzung in der Surselva – Region Surselva (Studie): https://www.regiun-surselva.ch/fileadmin/...

4. Einsprachen gegen Bauprojekte – SRF Bericht: https://www.srf.ch/news/dialog/einheimische-ausgebremst-baubehoerden-in-buendner-gemeinden-kaempfen-mit-einsprachen

5. Fallbeispiel Ftan – Südostschweiz: https://www.suedostschweiz.ch/graubuenden/grosse-aufregung-zweitwohnungsbesitzer-blockieren-wohngenossenschaft-architekt-wehrt-sich-mit-emotionalem-brief

6. Diskussion über Einsprache‑Reform – Nau.ch: https://www.nau.ch/news/schweiz/recht-auf-einsprache-gegen-bauprojekte-soll-eingeschrankt-werden-67072306

7. Debatte über Baupraxis und Einsprüche – Baumeister.ch: https://baumeister.swiss/einsprachen-verhindern-wohnungsbau